相続した実家、解体するなら「3,000万円控除」を狙え！豊橋・豊川の空き家売却で損しないための特例活用術

愛知県豊橋市・豊川市の地域密着型解体工事施工店、レックス解体です。

実家を相続された方からよくご相談いただくのが、「誰も住まない実家をどうすればいいか」というお悩みです。維持管理の手間や固定資産税の負担から「売却」を検討される方が多いですが、そこで忘れてはならないのが「税金」の問題です。

不動産を売却して利益が出ると、通常は高額な税金がかかります。しかし、一定の条件を満たした空き家を相続し、解体して更地にしてから売却する場合、国が定めた特例措置により、最大3,000万円まで税金が控除される制度があります。

本コラムでは、豊橋市・豊川市で空き家を相続された方に向けて、解体工事費用を無駄にせず、手元に残るお金を最大化するための「空き家売却の3,000万円特別控除」について、その仕組みと解体工事との密接な関係を解説します。

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第1章 「実家を売って現金化」の落とし穴：相続不動産の売却にかかる「譲渡所得税」とは

「親が亡くなり、実家を相続したけれど、自分は持ち家があるから住む予定がない」。このような場合、売却して現金化するのが一般的な選択肢です。しかし、不動産売却には「譲渡所得税」という税金がかかることをご存知でしょうか。

1. 利益が出れば税金がかかる

不動産を売却した際、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却金額から、その不動産を取得した時の費用（取得費）や、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引き、それでも利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して約20%（所有期間によっては約39%）の税金がかかります。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 税額 ＝ 譲渡所得 × 税率（約20% ※復興特別所得税含む）

2. 相続不動産特有の「取得費不明」問題

先祖代々の土地や、親が数十年前に購入した実家の場合、「いくらで買ったか分からない（契約書がない）」というケースが多々あります。この場合、売却価格の5%相当額しか取得費として認められません。

つまり、売却価格の95%が「利益」とみなされ、そこに約20%の税金がかかるため、数百万円単位の税金を支払うことになる可能性があります。

3. 解体費用は「譲渡費用」になる

この税金を少しでも減らすためには、「利益」を圧縮する必要があります。売却するために行った「解体工事費用」は、「譲渡費用」として売却価格から差し引くことが認められています。つまり、解体工事を行うことは、建物をなくして売りやすくするだけでなく、税金を計算する上での経費計上という意味でも重要です。

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第2章 空き家対策の切り札！「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」の全貌

前章の「経費計上」以上に、相続した空き家の売却において絶大な節税効果をもたらすのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」です。

1. 制度の概要

この特例は、相続によって取得した被相続人（亡くなった方）の居住用家屋（およびその敷地）を、相続人が売却した場合に、その譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。

例えば、実家を解体して更地にし、3,000万円で売れたとします。通常なら税金がかかるところですが、この特例を使えば利益から3,000万円を引けるため、税金がゼロになる可能性があります。

2. 適用される建物の主な条件

この特例を受けるためには、いくつかの厳しい条件があります。特に重要なのが「建物の築年数」です。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること

• 区分所有建物（マンション等）ではないこと

• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

つまり、「旧耐震基準で建てられた古い一戸建ての実家」を相続し、現在「空き家」になっているケースが対象となります。豊橋市・豊川市には、この条件に当てはまる空き家が多く存在します。

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第3章 【適用条件】なぜ「解体して更地」にする必要があるのか？耐震基準と更地渡しの関係

この3,000万円控除を受けるためには、売却時に以下のいずれかの状態である必要があります。

1. 耐震リフォームを行い、新耐震基準に適合させてから売却する

2. 家屋を解体し、更地にしてから売却する

実務上、圧倒的に多いのが「2. 家屋を解体し、更地にしてから売却する」パターンです。その理由を解説します。

1. 耐震リフォームのハードル

昭和56年以前の建物を、現在の新耐震基準に適合させるためのリフォームには、数百万円から一千万円以上の費用がかかる場合があります。売却するためにそこまで高額なリフォーム費用をかけても、築古物件として建物価値が評価されなければ、費用倒れになってしまいます。

2. 「解体して更地」が選ばれる理由

• 費用対効果が高い

  • 耐震リフォームに比べ、解体工事の方が費用を安く抑えられるケースが多いです。

• 売却しやすい

  • 豊橋・豊川エリアでは、古い家付きの土地よりも、すぐに新築が建てられる「更地」の方が買い手がつきやすい傾向にあります。

• 適用要件がクリアしやすい

  • 「解体して更地」にすることで、耐震基準の証明といった複雑な手続きの一部を省略でき、特例適用の要件をシンプルに満たすことができます。

3. 注意点：引き渡し時の状態

この特例を受けるためには、「譲渡の日（引き渡し日）」までに解体が完了していなければなりません。 よくある間違いとして、「古家付き土地」として売却契約を結び、引き渡し後に買主が解体した場合は、この特例の対象外となってしまいます。必ず「売主（相続人）が解体費用を負担し、更地にしてから引き渡す」ことが重要です。

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第4章 期限は「相続開始から3年」！解体・売却のスケジュール管理と失敗事例

この3,000万円控除は、いつまでも使えるわけではありません。明確な期限が設定されています。

1. 適用の期限

特例を受けるためには、「相続開始の日（被相続人が亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却（譲渡）しなければなりません。

例えば、2025年1月に相続が発生した場合、2028年の12月31日までに、解体を完了し、買主への引き渡しを終える必要があります。

2. よくある失敗スケジュール

• 失敗例：3年目の秋に動き出した

  • 期限ギリギリになって解体業者を探し始めたところ、繁忙期で工事の予約が取れなかったり、解体中に地中埋設物が見つかって工期が延びたりして、年内の引き渡しに間に合わず、控除を受けられなかった。

• 失敗例：買主が見つからない

  • 解体工事は完了したが、売却活動に時間がかかり、期限内に売買契約・引き渡しができなかった。

3. 解体工事は早めの決断が鍵

解体工事自体は数週間で終わりますが、その前の見積もり比較、業者の選定、ライフラインの撤去、近隣挨拶、そして解体後の滅失登記など、手続きには時間がかかります。 また、更地にした方が早期に買主が見つかる可能性が高いため、相続が決まったら早い段階で解体工事の見積もりを取り、準備を進めることが節税への第一歩です。

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第5章 特例適用をサポートするレックス解体の書類作成と連携力：取壊し証明書から確定申告まで

3,000万円特別控除を受けるためには、売却後の確定申告時に、自治体から発行される「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を提出する必要があります。レックス解体は、工事だけでなく、こうした手続き面でもお客様をサポートします。

1. 必要な書類のサポート

この特例の申請には、解体業者が発行する以下の書類が必要になる場合があります。

• 取り壊し証明書（建物滅失証明書）

• 解体工事の請負契約書の写し

• 解体前後の写真

レックス解体では、これらの書類を迅速かつ正確に作成し、お客様にお渡しします。特に写真は、「空き家であったこと」や「解体して更地になったこと」を証明する重要な証拠となりますので、工事の各工程で確実に記録を残します。

2. 地域の専門家との連携

解体工事が終わった後の確定申告や、不動産売却の手続きは、専門的な知識が必要です。 レックス解体は、豊橋・豊川エリアの信頼できる税理士や不動産会社、司法書士と連携しています。お客様のご希望があれば、相続や税金、売却の専門家をご紹介し、ワンストップで問題を解決できる体制を整えています。

3. まずは解体の見積もりから

相続した実家の処分や、3,000万円控除の活用を検討されている方は、まずは解体費用の見積もりを取り、全体の収支計画を立てることから始めましょう。 レックス解体は、お客様の利益を第一に考え、特例適用のスケジュールに合わせた最適な解体プランをご提案します。

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